土地に対する課税

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土地に対する課税
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評価のしくみ

 固定資産評価基準によって、売買実例価額をもとに算定した正常売買価格を基に、地目別に定められた評価方法により評価します。
地目
 地目は、宅地、田および畑(併せて農地といいます。)、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、雑種地をいいます。固定資産税の評価上の地目は、登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1日(賦課期日)の現況の地目によります。
 
地目別の評価方法
●宅地(市街地宅地評価法の場合)の評価方法
1.商業地や住宅地など、利用状況に応じて区分し、それを街路の状況や公共施設等からの距離などを考慮してさらに区分します。
2.標準宅地(奥行、間口、形状等が標準的なもの)を選定します。
3.地価公示価格、都道府県地価調査価格および鑑定評価価格を活用し、主要な街路の路線価を付設します。
4.一画地の宅地ごとに評価額を算出します。一画地は原則として一筆の宅地ですが、利用状況によって、二筆以上の宅地を合わせて一画地とします。

●宅地(その他の宅地評価法の場合)の評価方法
 状況の類似する地区ごとに標準宅地を選定し、その適正な時価(地価公示価格等の7割を目途)に比準して、各筆を評価します。

●農地・山林の評価方法
 状況の類似する地区ごとに、標準的な田、畑、山林を選定し、その適正な時価(その算定の基礎となる売買実例価額に宅地見込地としての要素等があれば、それに相当する価額を控除した価格)に比準して各筆を評価します。
 ただし、宅地等への転用許可を受けた農地等については、状況が類似する宅地等の評価額を基準として求めた価額から造成費を控除した価額によって評価します。
   宅地等介在農地の評価 (PDF:224KB

●牧場、原野、雑種地等の評価方法
 売買実例価額や付近の土地の評価額に基づく等の方法により評価します。
 

住宅用地に対する課税標準の特例

 住宅用地は、その税負担を特に軽減する必要から、その面積の広さによって、小規模住宅用地と一般住宅用地に分けて特例措置が適用されます。
 
住宅用地の範囲
 特例の対象となる住宅用地は以下のとおりです。
土地の種類 特例の範囲
専用住宅(専ら人の住居の用に供される家屋)の敷地として利用されている土地 その土地の全部(ただし、家屋の床面積の10倍まで)
併用住宅(一部を人の住居の用に供される家屋)の敷地として利用されている土地 その土地の面積(ただし、家屋の床面積の10倍まで)に一定の率(住宅用地の率)を乗じて得た面積に相当する土地
 住宅用地の率
家屋 居住部分の割合 住宅用地の率
専用住宅 全部 1.0
下記以外の併用住宅 4分の1以上2分の1未満 0.5
2分の1以上 1.0
地上5階以上の耐火建築物である併用住宅 4分の1以上2分の1以下 0.5
2分の1以上4分の3未満 0.75
4分の3以上 1.0

小規模住宅用地
 200平方メートル以下の住宅用地(200平方メートルを超える場合は住宅1戸あたり200平方メートルまでの部分)を小規模住宅用地といいます。
 小規模住宅用地の課税標準額については、評価額の6分の1の額とする特例措置が適用されます。

一般住宅用地
 小規模住宅用地以外の住宅用地を一般住宅用地といいます。たとえば、300平方メートルの住宅用地(一戸建住宅の敷地)があれば、200平方メートルが小規模住宅用地で、残りの100平方メートルが一般住宅用地となります。
 一般住宅用地の課税標準額については、評価額の3分の1の額とする特例措置が適用されます。
<事例>
Q.住居戸数が2戸の長屋建の家屋があります。その敷地面積は700平方メートルで、床面積は220平方メートルです。住宅用地の取扱いはどのようになりますか。
 A.事例の家屋は専用住宅であり、その床面積の10倍(220平方メートル×10)までが住宅用地とされますので、この場合は敷地全部が住宅用地となります。また、住居戸数が2戸ですので、400平方メートル分(200平方メートル×2)が小規模住宅用地となり、残りの300平方メートル分が一般住宅用地となります。

宅地の税負担の調整措置

 平成8年度までの宅地の税負担は、大部分の土地が評価額の上昇割合に応じてなだらかに上昇する負担調整措置等が行われてきましたが、平成9年度の評価替えに伴い、課税の公平の観点から、地域や土地によりばらつきのある負担水準(新評価額に対する前年度の課税標準額の割合)を均衡化させることをより重視する税負担の調整措置が講じられ、宅地について、負担水準の高い土地は税負担を引き下げ、または据え置き、一方、負担水準の低い土地はなだらかに税負担を引き上げることによって、負担水準のばらつきの幅を狭めていく仕組みが導入されました。
「負担水準」とは、個々の宅地の課税標準額が、評価額に対してどの程度まで達しているかを示すものです。
負担水準 = 前年度課税標準額 ÷ 新評価額(※)
※住宅用地の場合は、新評価額に住宅用地の特例(6分の1・3分の1)を乗じます。

宅地に対する課税

 宅地の税額の求め方については、以下のとおりです。
商業地等の宅地
 商業地等の宅地とは、住宅用地以外の宅地や、農地以外の土地のうち評価がその土地と状況が類似している宅地の評価額に比準して決定される土地(「宅地比準土地」)のことをいいます。税額は以下のとおりです。 

課税標準額(評価額×70%) × 税率 = 税額

 ただし、今年度の評価額の70%と比べて前年度の課税標準額が以下の場合については、今年度の課税標準額は次のとおりです。
前年度課税標準額が今年度評価額の60%以上70%以下の場合  前年度課税標準額と同額に据え置きます。
前年度課税標準額が今年度評価額の60%未満の場合  前年度課税標準額 + 今年度評価額 × 5%
 ただし、上記により計算した額が今年度の評価額の60%を上回る場合は評価額の60%、20%を下回る場合は評価額の20%が今年度の課税標準額となります。
前年度課税標準額が今年度評価額の70%を超える場合  今年度評価額の70%
住宅用地
 税額は以下のとおりです。 

課税標準額×住宅用地特例(6分の1、または3分の1)) × 税率 = 税額

 ただし、今年度の評価額に6分の1または3分の1を乗じた額(本来の課税標準額)と比べて前年度の課税標準額が低い場合については、今年度の課税標準額は次のとおりとなります。
前年度課税標準額が本来の課税標準額より低い場合  前年度課税標準額 + 本来の課税標準額 × 5%
前年度課税標準額が本来の課税標準額の20%未満の場合  
 ただし、上記により計算した額が本来の課税標準額の20%を下回る場合は課税標準額の20%が今年度の課税標準額となります。

その他の土地に対する課税

 その他の土地の税額の求め方については、以下のとおりです。
農地に対する課税
 一般農地については、負担水準の区分に応じたなだらかな税負担の調整措置が導入されています。
課税標準額=前年度の課税標準額×負担調整率

負担水準  負担調整率 
 0.9~  1.025
 0.8~0.9  1.05
 0.7~0.8  1.075
 ~0.7  1.10
宅地・農地以外の土地に対する課税
 山林・その他の地目については、以下のうちいずれか低い額になります。
1.課税標準額×税率=税額
2.(前年度の課税標準額+今年の課税標準額×5%)×税率=税額
 ※ただし、2により算定した額が、今年度課税標準額×20%×税率を下回る場合は、今年度課税標準額×20%×税率の額となります。

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